Pourquoi les taux immobiliers ont tant bougé depuis 2022

Fin 2021, emprunter pour acheter un logement coûtait très peu. Deux ans plus tard, le même prêt coûtait trois fois plus cher en intérêts. Ce n'est pas un caprice des banques : une chaîne d'événements s'est mise en marche, et on peut la suivre pas à pas. Elle ne permet pas pour autant de prévoir la suite.

Le point de départ : l'inflation de 2022

En 2022, les prix ont augmenté en France de 5,2 %¹ en moyenne sur l'année, contre 1,6 %¹ en 2021. L'énergie et l'alimentation ont tiré la hausse¹. Dans la zone euro, l'inflation a atteint 10,6 %² sur un an en octobre 2022.

Pour la BCE, dont la mission est de ramener l'inflation vers sa cible de moyen terme, c'était trop haut. Elle a donc agi sur son outil principal : ses taux directeurs.

La BCE relève ses taux

Le 21 juillet 2022, la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 50 points de base³. Le taux de dépôt est passé à 0,00 %³ à partir du 27 juillet 2022.

La hausse a ensuite été rapide. Le taux de dépôt est passé à 4,00 %⁴ le 20 septembre 2023, son plus haut de cette période. Dix mois plus tôt, il était à 1,50 %⁴.

De la BCE à votre crédit

Pour un crédit à taux fixe sur vingt ans, le repère n'est pas le taux directeur du jour mais le taux de l'emprunt d'État à dix ans, l'OAT, qui sert de référence aux crédits immobiliers⁵. Il anticipe ce que les marchés attendent de l'inflation et des taux sur plusieurs années. Les banques y ajoutent leurs frais, le risque de non-remboursement et leur marge.

Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat suit : il est passé de 1,10 %⁶ en décembre 2021 à 3,45 %⁶ en octobre 2023. Hors renégociations, il valait 3,87 %⁶ à cette date, puis a atteint un sommet de 4,17 %⁷ en janvier 2024.

Ce que cela change sur une mensualité

Reprenons un exemple : un crédit de 200 000 €^h sur vingt ans^h, hors assurance. À 1,10 %^h, la mensualité est d'environ 929 €^h. À 4,17 %^h, elle est d'environ 1 230 €^h, soit 301 €^h de plus chaque mois. Même somme empruntée, même durée : l'écart vient seulement du taux.

C'est aussi pour cela que la hausse a frappé les acheteurs en deux temps. Ceux qui avaient signé avant 2022 à taux fixe n'ont rien vu changer. Ceux qui cherchaient un prêt en 2023 ont vu leur capacité d'emprunt fondre, ou ont dû allonger la durée ou revoir leur projet.

Le taux d'usure a ajouté un blocage

Comme l'explique la leçon précédente, le taux d'usure est calculé à partir des taux pratiqués au trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Quand les taux montent vite, ce plafond a du retard : des offres qui respectaient le marché dépassaient le seuil légal, et les banques devaient refuser le prêt.

Pour limiter ce blocage, l'État a décidé une révision mensuelle du taux d'usure à partir du 1er février 2023, annoncée d'abord jusqu'au 1er juillet 2023⁸. L'idée du gouverneur de la Banque de France : faire plusieurs petites marches plutôt qu'une grosse à chaque fin de trimestre⁹.

Puis la décrue, et un nouveau mouvement

Une fois l'inflation revenue vers la cible, la BCE a baissé ses taux à partir de juin 2024. Son taux de dépôt a fini par revenir à 2,00 %⁴ en juin 2025. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a reculé de 4,17 %⁷ en janvier 2024 à 3,30 %⁷ en décembre 2024, puis à 3,08 %¹⁰ en décembre 2025, un niveau proche de celui de 2014¹⁰.

Depuis, il remonte un peu : 3,21 %¹¹ en mai 2026, 3,27 %¹² en juin, 3,30 %¹³ en juillet 2026, dernier mois publié au moment de la rédaction. Parallèlement, la BCE a relevé son taux de dépôt à 2,25 %⁴ le 17 juin 2026, puis à 2,50 %⁴ le 16 septembre 2026.

Ce qu'on ne peut pas prévoir

Cette histoire se raconte facilement après coup. Sur le moment, personne ne sait si l'inflation va revenir, si une crise va éclater, ni comment les marchés vont réagir. En 2022, un conflit en Europe a fait grimper l'énergie. En 2026, la BCE invoque un conflit au Moyen-Orient pour justifier ses nouvelles hausses (voir la leçon m17-l2). Aucun de ces chocs n'était dans les calendriers des banques centrales un an plus tôt.

Retenez donc la mécanique, pas un pronostic :

• les taux de crédit suivent l'inflation attendue et le coût de l'argent ;
• leur baisse d'hier ne garantit pas leur baisse de demain ;
• un taux fixe se compare à ce que vous pouvez payer, pas à ce que « devrait » faire le marché.

Pour un projet d'achat, la question utile n'est pas « à quel taux serons-nous dans un an ? » mais « ce prêt reste-t-il supportable à la mensualité proposée ? ». Pour cela, un courtier ou le conseiller de votre banque peut chiffrer votre situation, comme le montre le module m21 ; un professionnel sera plus précis que cette leçon.

À retenir

• Inflation forte en 2022, hausse des taux de la BCE, puis hausse du coût de l'argent pour les banques : voilà la chaîne qui a renchéri le crédit.
• Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat est passé de 1,10 %⁶ fin 2021 à un sommet de 4,17 %⁷ en janvier 2024, puis a reculé.
• Le taux d'usure, calculé avec retard, a un temps bloqué des prêts en 2023.
• Personne ne peut prévoir la suite : vérifiez toujours les chiffres, y compris les nôtres, à la source.